Các Trường Hợp Dự Án Đầu Tư Bị Chấm Dứt Hoạt Động Theo Quy Định Mới

 Việc nhận diện đúng trường hợp chấm dứt hoạt động dự án đầu tư giúp nhà đầu tư chủ động xử lý tiến độ, địa điểm, nghĩa vụ ký quỹ và các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Theo Luật Đầu tư 2025, dự án có thể chấm dứt theo quyết định của nhà đầu tư hoặc bị cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt khi thuộc căn cứ luật định. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan phân tích từng trường hợp, hậu quả pháp lý và trình tự thực hiện để nhà đầu tư dễ dàng áp dụng

Các trường hợp chấm dứt hoạt động dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2025.

Hiểu đúng về việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư

Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư được hiểu là việc dự án kết thúc quá trình hoạt động về mặt pháp lý. Tùy từng căn cứ chấm dứt, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có thể bị thu hồi và nhà đầu tư phải thực hiện các công việc liên quan đến thanh lý dự án, xử lý tài sản, đất đai cũng như các quyền và nghĩa vụ còn tồn tại.

Quy định pháp luật đang được áp dụng

Từ ngày 01/3/2026, các trường hợp chấm dứt hoạt động dự án đầu tư được điều chỉnh tại Điều 36 Luật Đầu tư 2025. Luật này thay thế Luật Đầu tư 2020 theo quy định về hiệu lực thi hành tại khoản 4 Điều 51 Luật Đầu tư 2025.

Do đó, khi xem xét một dự án có thuộc diện phải chấm dứt hay không, nhà đầu tư cần đối chiếu trực tiếp với các căn cứ tại Điều 36 Luật Đầu tư 2025 và những quy định hướng dẫn có liên quan.

Chấm dứt dự án khác gì với ngừng hoạt động dự án?

Ngừng hoạt động dự án và chấm dứt hoạt động dự án là hai chế định khác nhau.

Ngừng hoạt động mang tính tạm thời. Sau khi nguyên nhân dẫn đến việc ngừng được giải quyết, dự án vẫn có khả năng tiếp tục triển khai.

Ngược lại, chấm dứt hoạt động đồng nghĩa với việc dự án kết thúc. Trong nhiều trường hợp, việc chấm dứt còn kéo theo thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thực hiện thủ tục thanh lý.

Luật Đầu tư 2025 quy định việc ngừng hoạt động dự án tại Điều 35, trong khi các căn cứ chấm dứt hoạt động được quy định riêng tại Điều 36.

Những trường hợp nhà đầu tư được chủ động kết thúc dự án

Khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 cho phép nhà đầu tư chủ động chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư trong ba nhóm trường hợp. Đây là những trường hợp xuất phát từ quyết định của nhà đầu tư hoặc từ sự kiện pháp lý đã được xác định trước.

Nhà đầu tư tự quyết định kết thúc dự án

Nhà đầu tư có quyền chủ động quyết định chấm dứt hoạt động của dự án mà không phải chứng minh dự án thuộc một lý do bắt buộc cụ thể.

Quyền này được ghi nhận tại điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025. Tuy nhiên, sau khi ra quyết định, nhà đầu tư vẫn phải hoàn thành thủ tục thông báo với cơ quan đăng ký đầu tư theo đúng thời hạn.

Phát sinh điều kiện chấm dứt đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc điều lệ

Dự án cũng có thể chấm dứt khi xuất hiện điều kiện kết thúc hoạt động đã được các bên thống nhất trong hợp đồng hoặc được ghi nhận tại điều lệ của doanh nghiệp thực hiện dự án.

Việc chấm dứt trong trường hợp này căn cứ điểm b khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng, điều lệ và tài liệu liên quan để xác định chính xác thời điểm điều kiện chấm dứt phát sinh.

Dự án đã hết thời hạn được phép hoạt động

Khi thời hạn hoạt động của dự án kết thúc, dự án thuộc trường hợp chấm dứt theo điểm c khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Theo Điều 31 Luật Đầu tư 2025, thời hạn của dự án trong khu kinh tế không vượt quá 70 năm. Đối với dự án thực hiện ngoài khu kinh tế, thời hạn thông thường không quá 50 năm.

Một số dự án có thể được xem xét với thời hạn dài hơn nhưng tối đa không quá 70 năm, chẳng hạn dự án thực hiện tại địa bàn có điều kiện khó khăn, dự án có quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao hoặc dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư đặc biệt.

Khi hết thời hạn, nếu nhà đầu tư vẫn có nhu cầu tiếp tục dự án và đáp ứng điều kiện pháp luật, dự án có thể được xem xét gia hạn. Tuy nhiên, cơ chế gia hạn không áp dụng đối với một số trường hợp như dự án sử dụng công nghệ lạc hậu hoặc dự án có nghĩa vụ chuyển giao tài sản không bồi hoàn cho Nhà nước.

Các căn cứ để cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt dự án

Bên cạnh quyền tự chấm dứt của nhà đầu tư, khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 còn quy định 9 trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư có thể quyết định chấm dứt toàn bộ hoặc một phần hoạt động của dự án.

Đây là nhóm trường hợp có mức độ rủi ro cao hơn bởi dự án có thể bị kết thúc ngoài kế hoạch của nhà đầu tư.

Không thể khắc phục nguyên nhân khiến dự án bị ngừng hoạt động

Dự án có thể bị chấm dứt nếu trước đó thuộc trường hợp phải ngừng hoạt động theo khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 35 Luật Đầu tư 2025 nhưng nhà đầu tư không còn khả năng khắc phục điều kiện dẫn đến việc ngừng.

Các nguyên nhân có thể liên quan đến yêu cầu bảo vệ di tích, di vật, cổ vật hoặc bảo vật quốc gia; xử lý vi phạm pháp luật về môi trường; thực hiện biện pháp bảo đảm an toàn lao động; thi hành bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài; tiếp tục vi phạm nội dung chấp thuận đầu tư sau khi đã bị xử phạt; hoặc trường hợp phải ngừng dự án theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ vì quốc phòng, an ninh hay môi trường.

Căn cứ áp dụng là điểm a khoản 2 Điều 36 kết hợp khoản 2, khoản 3 Điều 35 Luật Đầu tư 2025.

Chậm quá 24 tháng so với tiến độ hoàn thành mục tiêu dự án

Một trong những căn cứ cần đặc biệt lưu ý là dự án chậm quá 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện mục tiêu hoạt động đã được ghi nhận trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Nếu hết thời hạn này mà nhà đầu tư chưa hoàn thành mục tiêu và cũng không thuộc trường hợp được phép điều chỉnh tiến độ, cơ quan đăng ký đầu tư có căn cứ chấm dứt hoạt động dự án, ngoại trừ trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định.

Vì vậy, việc theo dõi đúng mốc tiến độ trong hồ sơ đầu tư có ý nghĩa đặc biệt trong quá trình quản lý dự án.

Mất quyền sử dụng địa điểm đầu tư nhưng không điều chỉnh trong 6 tháng

Khi nhà đầu tư không còn được tiếp tục sử dụng địa điểm triển khai dự án, nhà đầu tư phải kịp thời thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm.

Nếu sau 6 tháng kể từ ngày không còn được sử dụng địa điểm mà thủ tục điều chỉnh vẫn không được thực hiện, dự án có thể bị chấm dứt hoạt động.

Quy định này không áp dụng đối với trường hợp dự án đã thuộc diện bị thu hồi đất.

Căn cứ pháp lý là điểm c khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Dự án ngừng 12 tháng và không thể liên hệ với nhà đầu tư

Trường hợp dự án đã ngừng hoạt động đủ 12 tháng và cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc người đại diện hợp pháp của nhà đầu tư, cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định chấm dứt hoạt động dự án.

Đây là căn cứ tại điểm d khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Nhà đầu tư vì vậy cần duy trì thông tin liên hệ chính xác và thực hiện thủ tục ngừng hoạt động theo quy định nếu dự án tạm thời chưa thể tiếp tục triển khai.

Dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất

Nếu dự án thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo pháp luật đất đai thì hoạt động của dự án cũng bị chấm dứt.

Căn cứ áp dụng là điểm đ khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Trong trường hợp này, ngoài quy định pháp luật đầu tư, nhà đầu tư còn phải xem xét đồng thời các quy định về thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất và những quyền, nghĩa vụ liên quan.

Không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ

Điều 30 Luật Đầu tư 2025 quy định về bảo đảm thực hiện dự án đối với những dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp luật định.

Nếu nhà đầu tư không thực hiện ký quỹ hoặc không có bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ ký quỹ theo yêu cầu, cơ quan đăng ký đầu tư có thể chấm dứt hoạt động dự án.

Căn cứ pháp lý gồm điểm e khoản 2 Điều 36 và Điều 30 Luật Đầu tư 2025.

Hoạt động đầu tư được thực hiện dựa trên giao dịch dân sự giả tạo

Luật Đầu tư 2025 bổ sung căn cứ chấm dứt dự án đối với trường hợp hoạt động đầu tư được thực hiện trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật dân sự.

Khi xác định có giao dịch giả tạo làm cơ sở cho việc thực hiện hoạt động đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư có quyền chấm dứt toàn bộ hoặc một phần dự án theo điểm g khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý so với Luật Đầu tư 2020.

Chấm dứt theo phán quyết trọng tài hoặc quyết định của Tòa án

Dự án đầu tư có thể phải kết thúc hoạt động nếu bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài có hiệu lực xác định việc chấm dứt dự án.

Đây là căn cứ được quy định tại điểm h khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Doanh nghiệp đã giải thể nhưng dự án chưa được xử lý

Trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện dự án đã giải thể nhưng không làm thủ tục chấm dứt dự án hoặc không chuyển nhượng, chuyển quyền sở hữu dự án theo quy định, cơ quan đăng ký đầu tư có quyền quyết định chấm dứt toàn bộ hoặc một phần hoạt động dự án.

Quy định tại điểm i khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 nhằm giải quyết tình trạng doanh nghiệp đã chấm dứt tồn tại nhưng dự án đầu tư vẫn chưa được xử lý về mặt pháp lý.

Những mốc thời gian nhà đầu tư cần lưu ý để tránh dự án bị chấm dứt.

Những thay đổi đáng chú ý so với Luật Đầu tư 2020

Luật Đầu tư 2025 có một số thay đổi đáng kể liên quan đến căn cứ chấm dứt hoạt động dự án, đặc biệt đối với trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư chủ động ra quyết định.

Bổ sung ba căn cứ chấm dứt đáng chú ý

So với quy định trước đây, Điều 36 Luật Đầu tư 2025 bổ sung hoặc quy định cụ thể hơn ba trường hợp gồm hoạt động đầu tư dựa trên giao dịch dân sự giả tạo; chấm dứt theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài; và tổ chức kinh tế đã giải thể nhưng dự án chưa được chấm dứt, chuyển nhượng hoặc chuyển quyền sở hữu.

Những căn cứ này được quy định tại các điểm g, h và i khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Xác lập rõ mốc chậm tiến độ 24 tháng

Luật Đầu tư 2025 xác định rõ việc chậm quá 24 tháng kể từ khi kết thúc tiến độ thực hiện mục tiêu hoạt động đã cam kết là một căn cứ độc lập để xem xét chấm dứt dự án, nếu nhà đầu tư không thuộc trường hợp được phép điều chỉnh tiến độ.

Việc xác định cụ thể mốc thời gian giúp cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý có cơ sở rõ ràng hơn trong quá trình kiểm tra tình trạng triển khai dự án.

Hệ quả pháp lý sau khi dự án chấm dứt hoạt động

Khi dự án chính thức bị chấm dứt, nhà đầu tư không chỉ kết thúc hoạt động đầu tư mà còn phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh sau đó.

Hai vấn đề đáng lưu ý nhất là việc thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thanh lý dự án, tài sản liên quan.

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có thể bị thu hồi

Theo khoản 6 Điều 36 Luật Đầu tư 2025, đối với dự án bị chấm dứt theo quyết định của cơ quan đăng ký đầu tư thuộc khoản 2 Điều 36, cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp.

Trường hợp chỉ chấm dứt một phần hoạt động dự án thì việc xử lý Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được thực hiện phù hợp với phạm vi dự án còn tiếp tục hoạt động.

Thanh lý dự án và giải quyết tài sản, đất đai

Sau khi dự án chấm dứt, nhà đầu tư có trách nhiệm tự tổ chức thanh lý dự án theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản.

Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc xử lý phải tuân thủ pháp luật đất đai cùng các quy định chuyên ngành có liên quan.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần rà soát các nghĩa vụ tài chính, công nợ, hợp đồng và trách nhiệm khác chưa hoàn thành trước thời điểm dự án kết thúc.

Căn cứ thực hiện được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Xử lý hồ sơ, tài sản và nghĩa vụ sau khi dự án chấm dứt hoạt động.

Quy trình thực hiện chấm dứt hoạt động dự án đầu tư

Trình tự thực hiện được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 66 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/3/2026. Cách thức xử lý hồ sơ khác nhau tùy việc chấm dứt xuất phát từ quyết định của nhà đầu tư hay từ quyết định của cơ quan đăng ký đầu tư.

Trường hợp nhà đầu tư chủ động chấm dứt

Nếu nhà đầu tư tự quyết định kết thúc dự án theo điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025, trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định, nhà đầu tư phải gửi thông báo cùng quyết định chấm dứt dự án đến cơ quan đăng ký đầu tư.

Hồ sơ đồng thời bao gồm Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư nếu dự án có văn bản này và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu đã được cấp.

Đối với trường hợp dự án kết thúc do xuất hiện điều kiện chấm dứt trong hợp đồng, điều lệ hoặc do hết thời hạn hoạt động theo điểm b, điểm c khoản 1 Điều 36, nhà đầu tư cũng phải thông báo trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày dự án chấm dứt.

Ngoài các tài liệu liên quan đến dự án, nhà đầu tư cần gửi kèm bản sao tài liệu ghi nhận căn cứ làm phát sinh việc chấm dứt.

Sau khi nhận đủ tài liệu, trong thời hạn 3 ngày làm việc, cơ quan đăng ký đầu tư thông báo tình trạng chấm dứt dự án cho các cơ quan liên quan.

Trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư quyết định chấm dứt

Nếu dự án thuộc một trong các căn cứ tại khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025, cơ quan đăng ký đầu tư ra quyết định chấm dứt toàn bộ hoặc một phần hoạt động dự án theo thẩm quyền.

Đồng thời, đối với dự án đã được cấp, cơ quan có thẩm quyền tiến hành xử lý Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định.

Riêng dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư chỉ thực hiện việc chấm dứt sau khi có ý kiến của cơ quan đã chấp thuận chủ trương đầu tư.

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư chấm dứt hiệu lực kể từ ngày quyết định chấm dứt dự án có hiệu lực.

Căn cứ áp dụng gồm khoản 3 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 và khoản 2 Điều 66 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Biện pháp hạn chế nguy cơ dự án bị chấm dứt ngoài kế hoạch

Trong quá trình triển khai dự án, nhà đầu tư nên thường xuyên đối chiếu tiến độ thực tế với tiến độ thực hiện mục tiêu được ghi trong Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Nếu nhận thấy không thể hoàn thành dự án theo tiến độ đã đăng ký, nhà đầu tư cần đánh giá sớm khả năng thực hiện thủ tục điều chỉnh tiến độ theo quy định, tránh để thời gian chậm kéo dài quá mốc 24 tháng.

Đối với dự án thuộc diện phải bảo đảm thực hiện, nghĩa vụ ký quỹ hoặc bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ cần được hoàn tất trong thời hạn yêu cầu.

Nếu dự án phải tạm ngừng vì nguyên nhân khách quan, nhà đầu tư nên hoàn thành thủ tục ngừng hoạt động và duy trì thông tin liên hệ với cơ quan đăng ký đầu tư, tránh tình trạng dự án ngừng kéo dài 12 tháng nhưng cơ quan quản lý không thể liên hệ với nhà đầu tư hoặc người đại diện.

Trong trường hợp không còn quyền tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, doanh nghiệp cần nhanh chóng tìm phương án địa điểm thay thế và thực hiện thủ tục điều chỉnh trong thời hạn 6 tháng nếu đáp ứng điều kiện.

Dịch vụ tư vấn, đại diện thực hiện thủ tục chấm dứt dự án đầu tư

Tư vấn Long Phan hỗ trợ nhà đầu tư và doanh nghiệp xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến việc chấm dứt hoạt động dự án đầu tư. Phạm vi công việc gồm:

• Kiểm tra hồ sơ, tình trạng thực tế của dự án và xác định căn cứ chấm dứt hoạt động;

• Đánh giá phương án điều chỉnh tiến độ, chuyển địa điểm, khắc phục vi phạm hoặc chủ động kết thúc dự án;

• Hướng dẫn trình tự, hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục chấm dứt dự án;

• Soạn thông báo chấm dứt, văn bản giải trình và các tài liệu cần thiết;

• Kiểm tra, hoàn chỉnh hồ sơ trước khi nộp và hỗ trợ sửa đổi, bổ sung theo yêu cầu;

• Đại diện theo ủy quyền để nộp hồ sơ, làm việc, giải trình và theo dõi quá trình giải quyết tại cơ quan đăng ký đầu tư;

• Phân tích căn cứ và tư vấn khiếu nại đối với quyết định chấm dứt dự án khi có cơ sở pháp lý;

• Hướng dẫn thanh lý hợp đồng, xử lý công nợ, tài sản cùng những quyền và nghĩa vụ còn tồn tại;

• Tư vấn phương án giải quyết quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các vấn đề phát sinh khi dự án kết thúc.

Tóm tắt nội dung chính

Theo Luật Đầu tư 2025, hoạt động dự án có thể kết thúc theo quyết định chủ động của nhà đầu tư hoặc do cơ quan đăng ký đầu tư quyết định khi phát sinh căn cứ luật định. Nhà đầu tư cần đặc biệt theo dõi tiến độ 24 tháng, thời hạn 6 tháng khi mất địa điểm đầu tư, thời gian ngừng hoạt động 12 tháng, nghĩa vụ ký quỹ và tình trạng pháp lý của doanh nghiệp thực hiện dự án. Sau khi chấm dứt, các vấn đề về Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thanh lý tài sản, công nợ và đất đai cũng phải được xử lý đúng quy định.

Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900 63 63 89 để được tư vấn miễn phí.

 Nguồn: Trường hợp chấm dứt Hoạt động dự án đầu tư theo Luật Đầu tư mới nhất

Xem thêm:  Điều kiện đầu tư dự án trong khu tập trung kinh tế là gì?